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购买新房却遭查封,提执行异议方“解套”

2024-03-29 00:00:00

文章来源: 北京冠领律师事务所

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  房屋本身具有较高的价值,且房屋同时具有居住属性和价值属性,直接关系到人们的财产安全和社会生活秩序,所以我国法律规定,房屋所有权的转移是以登记为形式要件的。因此,一般来说房屋登记在谁的名下,谁就是房屋的所有权人。

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  2018年12月12日,张军(文中均为化名)经朋友介绍与林瑞瑞签订了《房屋买卖合同》以及补偿协议,合同中约定张军购买林瑞瑞名下一套的房屋,共计总价款为660万元。在合同签订后,张军立即向林瑞瑞支付了大部分购房款470万元。

  2019年1月1日,林瑞瑞将该房屋交付给张军使用,张军一家也对该套房屋非常满意,一直居住在内。不料,2019年3月的一天,张军下班回家突然发现新购买的房屋竟然被法院查封了。

  经过几番咨询和调查后得知,原来是因为林瑞瑞与李德刚有民事纠纷,由于该房屋登记在林瑞瑞的名下,故被法院采取了保全措施。于是张军立即向法院提出执行异议申请,但是却被法院驳回了。

  无奈之下,张军又向法院提起了执行异议之诉,将林瑞瑞与李德刚一并诉至法院。张军觉得自己作为房屋的实际权利人,理应可以排除李德刚对该房屋的执行。这是因为《房屋买卖合同》中约定的前期购房款其已经支付给了林瑞瑞,而双方约定的剩余190万购房款应于在房屋办理过户登记时再支付。现在自己已经支付了大部分的购房款,且在2018年底就办理了物业交接手续,应当对该房屋享有所有权。

  至于没有办理过户登记的原因,是因为在签订房屋买卖合同时,林瑞瑞尚未取得房屋的产权证书,故双方在合同中约定当林瑞瑞取得房产证后的3个工作日内,就去办理相应的房屋过户手续,可是就在等待过户的时候房子却被法院查封。

  在庭审中,李德刚申辩,是因为林瑞瑞欠钱不还,才将其诉至法院的。自己本身就是依法行使权利,且不存在侵犯他人财产权的想法,但其债权也应受到保护。

判决3.png

  根据法律规定,在金钱债权执行过程中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的,符合法定能够排除执行的范围。在本案中,张军与林瑞瑞签订房屋买卖合同的时间为2018年12月,且房屋交付时间为2019年1月,均早于房屋被查封的时间。再者,张军已经根据合同的约定支付了大部分购房款470万元,剩余价款190万元也已经交付给执行法院,故最终法院对张军要求解除对该房屋的查封予以支持。

  执行异议制度本就是为了平衡在执行程序过程中出现的权利义务不对等,根据公平原则保护当事人的合法权益。需要指出的是,该制度是为了避免善意购房人的合同目的无法实现,而提供的一种救济制度。但是,该制度也为房屋买受人设置了相应的限制条件。

  (本文图片来源于网络,若有侵权请联系删除)

  撰稿人:李文利

  审稿人:张冠彬



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